Переход права собственности

В соответствии с правилами ст.551 Гражданского Кодекса РФ, переход права собственности обязательно подлежит государственной регистрации, если дело касается недвижимого имущества. Регистрация осуществляется на основании договора продажи недвижимости, до регистрации которого в государственных органах исполнение последнего не будет являть основание изменения отношений сторон и третьих лиц.

При уклонении одной из сторон купли-продажи от совершения необходимых для регистрации действий, вторая сторона вправе обратиться с требованием в суд о принуждении недобросовестного лица к совершению таких действий. Также суд выносит аналогичное решение по требованию, предъявляемому судебным приставом, основанном на исполнительном листе, в случаях, прямо предусмотренных российским законодательством. Если в ходе судебного разбирательства выясниться, что сторона договора уклонялась от государственной регистрации необоснованно, не имея к тому уважительных причин, то суд обяжет эту сторону возместить добросовестной стороне все убытки, которые последняя понесла в результате допущенных нарушений закона.

Комментарии к Гражданскому кодексу

Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации содержат пояснения к статье о регистрации перехода права в отношении недвижимого имущества. В частности, пунктом первым ст.551 ГК закреплена обязанность сторон совершить действия с целью регистрации в государственных органах переходящего от продавца права собственности. Но самого понятия регистрации перехода этого правового явления данная статья, как и ст. 131 ГК, раскрывающая положения регистрации недвижимости, не содержат. Нет данной информации и в Федеральном законе №122, посвященном государственной регистрации прав не недвижимость и сделок с ней. Однако из существа перехода права становится очевидным, что регистрация договора продажи и регистрация перехода права – не являются тождественными понятиями. Продажа недвижимости вызывает необходимость регистрации двух фактов: во-первых, прекращения у продавца права собственности, и, во-вторых, возникновение данного права у покупателя. Регистрация представляет юридический акт уполномоченных на то специально государственных органов, которыми от имени РФ признается и подтверждается возникновение, обременение и ограничение, переход или прекращение гражданских прав на недвижимые объекты. Единственным доказательством того, что объективно зарегистрированное право существует, является Закон РФ о регистрации, и данный факт предполагает сам по себе, что регистрация прав – это необходимое действие перехода права собственности в отношении недвижимости. Из этого закона вытекает, что право, зарегистрированное должным образом, может быть оспорено лишь через суд.

Упомянутым выше законом устанавливаются порядок регистрационных действий и основания отказа в совершении регистрации со стороны государственного органа. Также данные аспекты регулируются еще Законом №221 о кадастре. Помимо этого, существуют нормативные акты, касаемые регистрации права на недвижимость: Административный регламент, Правила ведения ЕГР и прочие.

Гарантии защиты прав добросовестной стороны

В законе также не установлен срок, отведенный для совершения регистрации в органах юстиции по переходу прав на недвижимость. Такой срок сторонами может быть установлен в соглашении.

По общим правилам, установленным в отношении договоров, при заключении соглашения в простой письменной форме, регистрация права собственности требует обращения обоих сторон. Таким образом, если продавец или покупатель уклоняется от предусмотренной законом обязанности, данный факт является препятствием для перехода прав, то есть его прекращения у одной стороны – продавца, и возникновения у другой стороны договора - покупателя. Поэтому, стремясь защитить интересы добросовестной стороны, закон закрепил за ней право предъявить в суд иск с требованием о понуждении к действию уклоняющейся от своих обязанностей стороны. Правило пункта третьего ст.551 ГК и пункта третьего ст.165 ГК говорят об одном и том же – о принуждении к регистрации по требованию заинтересованной стороны договора, и являются нормами специального и общего характера. При этом суд может и не удовлетворить требования истца, если на то есть достаточные основания. В случае же положительного решения со стороны суда, регистрация будет осуществлена по правилам, которые установлены Законом о государственной регистрации. В частности, в действие вступает ст.28 данного закона.

Недобросовестная сторона обязана по закону возместить все понесенные вследствие уклонения от регистрации убытки, причиненные другой стороне в результате задержки регистрации. Дополнительной гарантией добросовестного исполнения обязанностей сторон и защитой от нарушения является включение в соглашение условия об ответственности сторон в виде неустойки, на случай нарушения сроков обращения в регистрирующий орган.


Назад к списку статей